一般老百姓在买房的时候，并不是很清楚一个楼盘的价格是怎么出来的，但这对行业内的人来说是一门必修课，让老百姓知道些这方面的知识也有必要。

　　连一棵树都不放过

　　小郑看中的楼盘要开盘了，他赶紧跑去售楼部去挑户型，但是不管怎么挑，他看中的那些户型，价格多多少少总是要高出他的接受范围。边套、楼层高的、远离马路的、面朝中心花园的……只要户型和这些元素沾上边，单价就会高出一截。

　　正当小郑不知从何下手的时候，他在工地现场发现有一幢楼的二单元门口正对着一株大樟树，树冠很大，售楼小姐说这是开发商做楼盘规划时特意保留下来的原生态树。小郑仔细观测了一番，发现这株大樟树大概有四五层楼那么高，如果他把房子买在四楼，青翠的树冠就可以永远装饰他的窗户和阳台。于是，他立即去对比了一下这幢楼不同户型的价格，发现拥有“树景”的户型在单价上居然高出同一楼层的没有“树景”的户型，也就是说开发商已经把这株大樟树算进价格系数中去了。这让小郑很感慨，开发商真是精明到家了，居然连一棵树都不放过！

　　我们知道，开发商通常是用“均价”或“起价”来吸引购房者的。但是购房者在挑房时很少能够用“均价”的钱买到自己喜欢的房子。因为不同的户型之间往往存在着价格系数，而价格系数通常是由朝向系数、位置系数、景观系数、设计系数、噪音系数、调整系数及阶段系数叠加组成的。也就是说，每套房的单价是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)，以及每个户型的朝向、采光、通风等情况定出系数后，再与这幢楼拟定的“均价”相乘得出的，好朝向、好位置的户型当然系数就高了。

　　房价成本是这样算出来的

　　这么说起来，先是有“均价”，然后才有每一套房子的具体价格。那么，楼盘的“均价”是怎么算出来的呢？要算出“均价”，首先必须精确地计算项目的总成本。深圳博智堂广告公司的杭州区域总监袁绍国，最近正在为某房产项目做一份价格策略方案。通过他的成本测算表，我们可以清楚地了解开发一个项目所要支出的费用。袁绍国为我们详细说明了这份清单的具体内容，并明确揭示了一个项目的开发成本和销售净收益。

　　为了不泄露商业机密，袁绍国假设开发项目是市中心的一个中等规模楼盘，售价为15000元/平方米，毛坯房。现列出这个楼盘的成本测算清单：

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